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六本木HILLS —— 创新的城市综合体模式
森大厦株式会社是一家日本房地产综合开发集团，经营范围涉及城区改建、房地产租赁管理、办公楼、住宅、商业设施、酒店、高尔夫球场及度假村等的营业及经营管理，以及文化艺术城区的管理等。“Hills理念”是日本森大厦株式会社提出来的，“Hills”取英语中的“小丘、斜坡”，意喻人们的都市生活就好像在缓坡上的舒适漫步。“Hills理念”应用于城市建设，就意味着充分利用城市的地形和历史优势，恢复绿色生态，在城市中营造出自然与人类和谐共存的环境。
一 “Hills理念”是顺应城市发展趋势的产物
“Hills理念”地产发展商业模式定位于“都市再开发”， “都市再开发” 并不是简单的建造新的大楼，是将工作、居住、商业、游玩等生活组成部分，以一种新的形态复合在一起的新空间，充分利用都市中心部的区域，在徒步圈内实现了工作、居住、商业、游玩、学习等城市机能的集合体，建造起了超高层的复合型的新都市。
Ÿ 以大都市的一部分区域为对象，建立居住、工作、生活和娱乐的复合空间；
Ÿ 通过居住、工作的邻近化来增加人们的自由时间，实现都市生活的舒适与悠闲的目标；
Ÿ 通过居住和生活、娱乐的邻近化，促进人们的社会活动和文化交流；
Ÿ 通过立体的区域规划，扩大区域内的绿化面积。达到人与自然和谐的生活方式。
二 森大厦株式会社在八十年创新地推出“Hills理念”复合性商业形态有其特定的时代背景
“Hills理念”的产生是有其独特的时代背景的，上世纪八十年代，日本国内资产价格飞涨，大都市人口膨胀和集中，新兴的复合商业形态出现：
Ÿ 80年代后日银宽松的货币政策与资产价格的飞腾，过热的经济发展使日本进入泡沫时期；
Ÿ 大都市土地面积饱和，特别是首都圈的高度人口集中；
Ÿ 在消费的高度化与人口集中的背景下，出现了在一个商业设施里组合多种商业形态的新零售方式；
Ÿ 长时间的工作，自由休闲时间减少。
在这一时期，政府也支持都市再改造计划，缓和了都市规划，森大厦株式会社在1986年通过 ARK Hills实现工作居住邻近化的都市主体基本构想，在六本木HILLS的开发中，又引入文化事业的建设，与纽约美术馆合作开设美术馆，与SOFTBANK一起构筑新的楼宇信息化，全面实践了“Hills理念”地产发展商业模式。
三 “Hills理念” 的成功实践为森大厦株式会社带来了良好的业绩和社会效应
六本木HILLS是森大厦株式会社对其“Hills理念”的成功实践。六本木HILLS是日本最大规模由民间主导的旧城区改建项目，也是森大厦株式会社最为成功的商业地产项目之一，它不仅在建筑设计方面十分成功，同时也创造出了一个丰富的公众交流空间，已经成长为日本著名的购物中心和旅游中心。六本木HILLS开发耗时17年，于２００３年完成，耗资2700亿日元，通过街区再改造，提供居住、办公、商业、酒店服务、公园和文化的聚集地，形成新一代的立体综合街区。六本木HILLS占地11.6公顷，办公部分占差不多38%，住宅部分是17%，文化和商业设施部分是12% 。社区内50%的地方是开放空间, 绿化率达20%, 这在东京来说是很高的标准了。
六本木HILLS通过建立垂直化的立体庭院都市，来解决生存空间狭小化和市中心旧城区改造的问题。六本木的成功实践了“Hills 理念”：办公的地方和居住的区域接近，使个人的可支配时间(自由时间)倍增；通过超高层建筑，使个人的生活空间倍增(职、住、商、食、游、息、医、学、育等)；通过建筑高层化，来确保地面的绿化空间，同时充分利用由集约使用土地而产生的开阔空间和建筑物的楼顶，积极地推广绿化；将旧城区的历史特色保留下来，同现代相结合，形成自己的区域特点和吸引力。同时根据当地的实际情况进行了本土化应用，针对日本多地震的情况，建设具有现阶段最高水准的抗震性，并在整个城区内实行防灾训练、设置应急储备和自行发电系统，让人有安全感。
现在六本木HILLS整个城区里面工作的人员有两万一千人左右，居住的是两千一百人，来访人数每年达到有四千多万人次，是东京迪斯尼乐园访问人次的四倍。开业三年来，六本木HILLS每年都达到了超过400亿日元的商业销售额，办公楼和高档公寓的出租率都接近100%。
四 “Hills理念”地产发展商业模式对我国有不小的借鉴意义
Ÿ 随着我国经济发展，大型城市如北京、上海也面临着旧城区改造，资产升值，人口集中，用地紧张等类似的情况。
Ÿ 逐渐扩大的中产阶级出现，喜欢购物，爱好流行事物与名牌，重视生活品质以及文化和娱乐生活，一站式消费盛行。
Ÿ 旧城区和中心城区改造中，绿地和自由活动的公共空间的重要性提升，历史特色和遗迹的保护问题出现。
Ÿ 随着城市的扩大，工作和居住地距离增加，人们花费在路上的时间越来越长。如果走路就 能上下班，将是一种更为理想的生活方式，增加个人自由时间，有利于家庭和社区的巩固。
通过工作、居住的邻近化，生活、消费、娱乐等城市机能的复合化，创造出更多的用于休闲时间和空间；通过人、物和信息的交流和共享产生的聚集效应，实现都市新景观与新价值的创造。这种复合型的效果，传导向周边区域，以一种更广泛性的形式创造新的价值。而且从森大厦株式会社六本木HILLS 的成功来看，“Hills 理念”不仅可以为开发企业带来丰厚的利润，而且有助于提高都市魅力，创造商业新景观，促进对环境的贡献（如绿化的推进，热岛现象的缓和，防灾设施的增强），还可以创造就业机会，增加游客访问。这些都是政府非常关注的方面，这些贡献不仅可以提升企业品牌形象，和有助于促进企业和政府的关系及今后的发展。 |
